賃料の増減額請求をする場合の借地借家法の規制

賃料（地代・家賃）の増減額請求ができる場合、増減額についての特約の効力、増減額の請求が来た場合に、これに応じなければならないのか、訴訟で決着がついた場合の扱いなどについて述べてみました。

１　借地借家法の規制

借地借家法では、賃料（地代・家賃）は契約時に合意された額を原則としながらも、経済事情や近傍同種の地代・家賃の状況の変化に応じて、当事者が増減額請求できる制度が設けられています。

　根拠となるのは、借地借家法第11条、第32条です。

２　借地契約の場合

　⑴　地代の増減額の請求

　　借地契約の場合は、借地借家法11条が根拠になります。

　　第11条によると、地代が、

土地に対する租税その他の公課増減により
土地の価格の上昇もしくは低下、その他の経済事情の変動により、
近傍同種の土地の地代などに比較して、

不相当となったときは、契約条件にかかわらず、将来に向かって地代の額の増減を請求することができるとなっています。

　「将来に向かって」なので、過去に遡って増減額の請求をすることはできません

　　　※　ただし、一定の期間地代を増額しない旨の特約が賃貸借契約書などで定められていれば、その期間は地代の増額請求をすることはできません。

　　　　　これに対し、地代の減額については、一定の期間地代を減額しない特約が定められていても、その特約は無効であり、上記の原則どおり、地代が不相当となったときは、地代の減額請求ができるとされています。　　　　

　⑵　地代の増減額請求があった場合の対応

　　　地代の増減額の請求があった場合でも、その相手方は、これに応じる必要はなく、原則として自分が相当と認める地代を払っていればよいとされています。つまり、今の地代が相当と考えるなら、増減額の請求に応じず、今の地代を払っていればよいということになります。

　　　逆に言うと、増減額の請求をした者は、請求をしただけではだめで、相手方が増減額の請求に応じない場合には調停をし、調停で話がまとまらない場合は訴訟をしなければならないということになります。

　　　それでは、訴訟をして、例えば、これまで月10万円だった地代を月12万円にするという判決が出た場合は、どうなるでしょうか。この場合は、地代の増額請求をした時に遡って、その時点から地代が12万円だったことになります。つまり、不足分の2万円については、地代の増額請求をした時に遡って請求できることになります。

　　　また、不足分については年1割の割合による支払期後の利息を付けて支払いをしなければなりません。

　　　地代の減額についても同様で、これまで月10万円だった地代を月8万円にするという判決が出た場合は、地代の減額請求をした時に遡って、その時点から地代が8万円だったことになります。つまり、超過分の2万円については、地代の減額請求をした時に遡って返還を請求することができることになります。

　　　そして、返還をするにあたっては、超過額に年1割の割合による受領のときからの利息を付して返還しなければなりません。

　⑶　増減額請求の通知

　　　このように、増減額請求の時に遡って増減額が認められることになるので、増減額請求をしたのはいつかということが重要になります。したがって、増減額請求は口頭ではなく、書面で行い、いつ増減額の請求をしたのかという証拠を残しておくことが必要です。

３　借家契約の場合

　　借家契約の場合も借地契約の場合と同様です。

　⑴　家賃の増減額の請求

　　　借家契約の場合は、借地借家法32条が根拠になります。

　　　32条によると、家賃が、

土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により
土地もしくは建物の価格上昇もしくは低下、その他の経済事情の変動により、
近傍同種の建物の家賃に比較して、

不相当となったときは、契約条件にかかわらず、将来に向かって家賃の額の増減を請求することができるとなっています。

　「将来に向かって」なので、過去に遡って増減額の請求をすることができないことも借地契約の場合と同様です。

　　　※　一定の期間家賃を増額しない旨の特約が賃貸借契約書などで定められていれば、その期間は賃料の増額請求ができないこと、しかし、家賃の減額については、一定の期間賃料を減額しない特約が定められていても、その特約は無効であることも、借地契約の場合と同様です。

　　　　　ただ、定期借家権（定期建物賃貸借契約）の場合には、賃料を減額しない旨の特約が定められていれば、その特約どおり、賃料の減額を請求することはできないとされています。

⑵　家賃の増減額請求があった場合の対応

　　　家賃の増減額の請求があった場合も、地代の増減額請求があった場合と同様で、増減額請求の相手方は、これに応じる必要はなく、原則として自分が相当と認める家賃をはらっていればよく、逆に増減額の請求をした者は、相手方が増減額の請求に応じない場合には調停をし、調停で話がまとまらない場合は訴訟をしなければなりません。

　　　訴訟をして、増額あるいは減額が認められた場合に、増減額請求をした時に遡って、その時点から家賃が増減額されること、家賃の不足分、家賃の超過分については、年1割の割合による利息が付くことも同様です。