実は法律で決まっている！ 不動産仲介手数料の上限額について

不動産の売買や賃貸借をした際に不動産業者に支払うことになる仲介手数料は、実は法律でその上限額が決まっています。本稿では、法律で決められた仲介手数料の上限額を紹介するとともに、誰が仲介手数料を支払うのかについても解説します。

不動産仲介手数料の上限額は法律で決まっている

不動産を売買したり、賃貸（賃借）したり際について回る仲介手数料。

売買価格や賃料についてはじっくり検討するものの、仲介手数料については、間に入った不動産業者から提示された金額を、言われるままに支払っている方も多いと思います。

実は、この仲介手数料、法律でその上限額が決まっていることをご存じでしょうか。

大抵の不動産業者は、きちんと法律で定められた上限額を守って金額を設定しているはずですが、「いくら何でも、ちょっと高すぎるのでは・・・？」と心配になったら、法律の規定を確認してみましょう。

そもそも仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産業者が不動産の売買や賃貸などの仲介業務を行うことに対して、売買や賃貸の契約当事者から支払われる報酬のことです。

あくまで「報酬」ですので、仲介を依頼した段階では、まだ支払う必要はありません。

仲介手数料を支払うのは、依頼した仲介業務が終了したとき、つまり、売買契約や賃貸契約が成立したときです。

このため、単に、「希望に合いそうな賃貸物件をいくつか探してもらった」とか、「一緒に物件（現地）を見に行った」、「買主募集の広告に載せてもらった」だけでは、仲介手数料は発生しません。

また、仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）の定めによって、不動産業者が仲介の依頼を受けた段階で明示しなければならない（媒介契約書に報酬を明記しなければならない）とされています。

これにより、依頼した仲介業務が終了したときに突然金額が明示されるのではなく、依頼するかどうかを決定する段階で、事前に金額が分かる仕組みになっているのです。

仲介手数料の上限額

それでは、法律で決められている仲介手数料の上限額について見ていきます。

不動産業者の仲介手数料について規定している宅建業法第４６条では、宅建業者（ここでは不動産業者と同じ意味と考えてもらって結構です）は「国土交通大臣の定める額」を超える報酬を受けてはならないとされています。

そして、「国土交通大臣が定める額」というのは、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」という国交省の告示で、具体的に決められています。

売買の場合

不動産の売買に関して不動産業者が受け取ることのできる仲介手数料の上限額は、次のように決まっています。

仲介手数料の上限額

これを見ると、「３０００万円の物件を買った場合、３０００万円×１００分の３．３＝９９万円という計算で、仲介手数料の上限額は９９万円かな」と考えてしまうかもしれませんが、これは誤りです。

３０００万円の物件を買った場合、

そのうちの２００万円までの部分が１００分の５．５（１１万円）
２０１万円から４００万円までの部分が１００分の４．４（８万８０００円）
４０１万円から３０００万円までの部分が１００分の３．３（８５万８０００円）
というように分解して計算し、最後にこれらを合計するので、正しくは１０５万６０００円（１１万円＋８万８０００円＋８５万８０００円）となります。

賃貸借の場合

次に、不動産の賃貸借に関して不動産業者が受け取ることのできる仲介手数料の上限額ですが、これについては下記のように決まっています。

仲介手数料の上限額

　※居住用の建物については依頼者の一方から受け取れる金額、それ以外の物件については依頼者双方から受け取れる合計額を指す

仲介手数料を負担するのは誰か

売買の場合

仲介手数料を負担するのは、その不動産業者に売買の仲介を依頼した当事者です。

このため、売主と買主がそれぞれ別の不動産業者に仲介を依頼した場合は、各自が自分の依頼した不動産業者に仲介手数料を支払うことになります。

一方、売主と買主が同じ１つの不動産業者に仲介を依頼した場合は（いわゆる「両手取引」）、売主と買主の双方がその不動産業者にそれぞれ仲介手数料を支払うことになります。

賃貸借の場合

先に見た、賃貸借の場合の仲介手数料の上限額は、「居住用の建物」が依頼者の一方から受け取れる金額を、「上記以外（居住用の建物以外）」が依頼者双方から受け取れる合計額を指していました。

しかしながら、賃貸人・賃借人間の負担割合については、当事者間の取り決めで比較的自由に決めることができるものとされています。

このため、不動産業者は、賃貸人と賃借人の双方から、それぞれ月額賃料の０．５５倍以内の仲介手数料を取っても構わないですし、賃借人だけに（または賃貸人だけに）月額賃料の１．１倍の仲介手数料を負担してもらってもよいということになります。

法律で決められた上限額に違反した場合

万が一、不動産業者が法律で決められた上限額以上の仲介手数料を受領した場合は、罰則が定められています。

具体的には、１００万円以下の罰金や１年以下の懲役が科される可能性があります（宅地建物取引業法８２条２号、同８０条）。

■この記事を書いた弁護士
弁護士法人グリーンリーフ法律事務所
弁護士 田中 智美
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