「管理不全土地・管理不全建物命令」という制度をご存じでしょうか。これは令和５年(２０２３年)４月１日に施行された改正民法により創設された制度で、その所有者が不適当な土地や建物の管理をしており、そのせいで第三者の権利や法益を守るために作られた制度です。これまであった法規制や制度と、どのような点が異なるのか、申立をする場合にはどのような手続が必要か、今回は簡単に説明をいたします。
管理不全土地・建物命令の制度～利用できるケース、申立手続など～
管理不全土地・建物管理命令について
管理不全土地管理命令
ある土地に設置された壁が老朽化するなどしているのに、その土地の所有者がそれを放置し、隣地に危険性が及んでいる場合や、土地上にゴミが不法投棄されているのにそれが放置しており、臭気や害虫が発生して周辺住民らに健康被害・衛生問題が生じているケース等、土地所有者の管理が不適当であることにより他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合に、地方裁判所に対し、管理不全土地管理命令を申し立てることができます(民法２６４条の９第１項)。
管理不全建物管理命令
同じく、建物の倒壊や建物の外壁等が脱落・飛散のおそれがあり、他人に財産上・身体上の被害を及ぼすおそれがあるケースなど、所有者による建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合、地方裁判所に対し、管理不全建物管理命令を申し立てることができます(民法２６４条の１４第１項)。
申立ができる人
この制度は、上記のとおり隣人など不完全な管理がされている土地・建物により権利や法益を侵害されている・侵害されそうな人のためにある制度です。誰でも申立ができるわけではなく、実際に利害関係を有している人(利害関係人・民法２６４条の９第１項、民法２６４条の１４第１項)が申立をすることができます。
申立先
申立をする先は、管理不全土地・管理不全建物がある所在地を管轄する地方裁判所になります(非訟法９１条１項)。土地や建物の所有者が居住する地を管轄する裁判所ではないことに注意しましょう。
申立ての際に必要な費用など
・収入印紙(命令の対象となる土地・建物の筆数1筆につき) 1000円
・郵便切手代 (郵便切手代は適宜郵便費用の変化により変わる可能性があるので各裁判所のHPなどを確認してください)
・予納金(管理不全土地・建物の管理のために必要な費用を賄うためのもの。例えば当該不動産上に放置ゴミ除去等に要する費用や管理費用、管理人報酬のための費用など・管理内容などを踏まえ、各事件について裁判官が判断します。予納金では管理に不足する場合は追納もありえます)
・ 申立書(正本1通、副本 (所有者分及び管理人分))
・ 資格証明書(法人が当事者であるとき)
・所有者の土地又は建物に係る登記事項証明書
・ 建物の敷地利用権を証明する資料 (該当する場合)
・その他地図など
・ 所有者の土地・建物について、適切な管理が必要な状況にあることを裏付ける資料(写真等)
・管理不全土地・建物を適切に管理するために必要となる費用に関する資料 (業者見積等)
申立の流れ
地方裁判所が申立てを受理した後、裁判所が命令を出すための法律上の要件が備わっているかなどを提出された資料に基づき審理します。
場合によっては審問期日といって、当事者に話を聞く期日を設ける場合もあり、申立時に提出された書類等で不足がある場合は、追完・補充を求められることもあります。
申立後、命令が出されると管理不全土地・建物管理人が選任されますが、その管理人によって不動産の管理不全状態が解消されると、目的が達せられたとして、原則として、申立て又は職権により、裁判所は、管理不全土地・建物管理人の選任処分を取り消します。
この制度を利用するにあたっての注意点
再度管理不全状態となった場合
仮に土地上の放置ゴミが問題となりこの命令を出してもらい、管理人が当該放置ゴミを処分したものの、その後再びゴミが放置され問題が出てきたという場合は、一度当初の命令を取り消した決定の取消し又は管理不全土地管理人選任処分の再度の選任申立てが必要となります。
当然予納金の納付も再度必要となるため、注意が必要です。
マンション（区分所有建物）は対象にできない
区分所有建物については、民法の定める管理不全建物管理制度が適用されないため(区分所有法6条4項)、マンションの専有部分及び共用部分については、管理不全建物管理命令は利用できません。
マンションの専有部分や共用部分に関し管理不全がある場合は、この制度と類似の制度である区分所有法上の「管理不全専有部分管理命令（同法４６条の８）」や「管理不全共用部分管理命令（同法４６条の１３）」を利用しましょう。
所有者不明土地・建物管理制度との違い
管理不全土地・建物管理制度が創設されたのと合わせて所有者不明土地・建物管理制度も創設されました。こちらは所有者が分からない場合（所在が不明の場合も含みます。）に、利害関係人が裁判所に申立て、土地や建物を管理する管理人を選任してもらう制度です。
管理不全土地・建物管理命令は、所有者は明らかになっているものの、疎の所有者が管理をしない・管理が不適当という土地・建物を対象としていますので、これらは似て非なる手続です。
もし、管理不全土地（建物）管理命令と所有者不明土地（建物）管理命令が同時に発令された場合、実務上は所有者不明土地・建物管理命令が優先されるため、例えば、所有者不明土地管理命令が先行して発せられている土地に管理不全土地管理命令の申立てをしても、そちらの申立は却下されます。逆に、管理不全土地管理命令が発せられた後に所有者不明土地管理命令が発せられると、既に出されている管理不全土地管理命令は取り消されてしまいます。
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この記事を書いた弁護士：弁護士 相川 一ゑ
不動産
弁護士法人グリーンリーフ法律事務所所属、埼玉弁護士会所属の弁護士。
平成21年登録後、賃貸人側として賃貸物件の賃料未納問題、明渡し請求などを数多く担当。賃料増減請求等についても調停・訴訟問わず対応してきた。令和4年、管理業務主任者試験及びマンション管理士試験に合格、区分所有に関する不動産問題も数多く扱っている。
