企業が、土地や店舗・事務所などの建物を、売ったり買ったりする場合、次のような点が問題になることがあります。売買契約を締結する場合は、弁護士に契約書をチェックしてもらった方がよいでしょう。
また、トラブルが発生した場合も、弁護士に相談して、アドバイスを受けられるとよいと思います。
瑕疵(欠陥)の問題
購入した物件に瑕疵がある場合、被害は甚大なものになります。例えば、購入した土地に産業廃棄物が埋められていた、建物の耐震性に大きな問題があることが発覚したなどの場合です。
購入前に、瑕疵の有無について慎重に確認することが大切です。
また、瑕疵があった場合に、誰がどのような責任を負うのかを契約書に規定しておくことも大切です。契約書に、売主は瑕疵について責任を負わないという条項があると、買主は瑕疵についての責任を追及できなくなってしまいます。
瑕疵による損害賠償、契約解除が問題になる場合は、弁護士、建築士、不動産鑑定士が連携して、調査し、問題解決にあたる必要も出てきます。
登記の問題
土地建物を購入する場合、抵当権などが設定されているときは、当然、これを解除してもらう必要があります。
また、売買契約後、決済の直前に、売主の債権者が売買物件に対して仮差押をかけてくることがありますから、決済の直前に登記簿謄本を取り、仮差押など、売買契約時の想定していなかった登記がされていないことを確認することが重要です。
境界確認
土地を売却する場合、決済までの間に売主に境界を明示する必要があります。境界の明示は、隣接する土地所有者に立ち会ってもらって行うのですが、隣接する土地所有者との間に、境界について見解の違いがあると境界を明示することができずません。
この場合、買主から契約を解除され、違約金を請求されることになりますので、売主としては、決済のときに境界が明示できる見通しを持った上で、売買契約を締結すべきです。
面積の決め方
土地を売買する場合、売買契約書には土地の面積を記入しますが、その記入された面積と実際の面積に差異があった場合、売買代金の清算をする実測売買と、清算をしない公簿売買という方式があります。
どちらなのかは契約書の記載によって決まりますので、契約書を作成する場合は注意が必要です。
用途地域の確認
土地を購入する場合、用途地域について確認をしてください。土地には、都市計画法上の用途地域が定められています。用途地域は、住居・商業・工業地域などに分かれ、どのように土地利用を利用できるかが定められています。
例えば、工場を建てる目的で土地を購入したのに、その土地は、用地地域の定め上、工場を建設することができないというのでは、土地を購入した意味がありません。このような場合、契約を解除して、売買代金を返してもらおうとしても、契約書の定め方によっては契約を解除できないこともあります。
不動産の売買は取引額が高額であるため、トラブルになった場合のインパクトも大きいものとなります。弁護士に、契約書をチェックしてもらうことをお勧めします。
なお、用途地域については、各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができます。