民法７１７条は「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。」として、建物などの欠陥による損害の責任を「占有者」に負わせることを規定しています。当該規定に基づきマンションの共用部分の「占有者」に、マンション管理組合が該当するのかが争われた事件があり、この度最高裁判所でこの占有者についての判断がなされましたので、今回はこの判例の内容について簡単に解説していきます。
【判例】民法７１７条の工作物責任に関し、マンション管理組合は共用部分の「占有者」といえるか
マンションの共用部分の欠陥について
マンションの共用部分の法的性質
マンションの構造は「専有部分」と「共用部分」に分かれています。
マンション管理組合が管理するのは、このうち後者「共用部分」であって、この共用部分には「専有部分以外の建物部分」と「専有部分に属しない建物の附属物」そして、「規約により共用部分とされた附属建物」が含まれます。
共用部分に問題があり、損害が生じた場合
マンションの問題には、主に区分所有法という民法の特別法が適用されるのですが、区分所有法の適用がない部分については、一般法たる民法の適用を受けます。
そして、民法には、「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」として、いわゆる「工作物責任」という規定があります。
この規定は、「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。」としており、マンションも「土地の工作物」であるため、マンションの共用部分について責任を負うべき「占有者」とは誰なのか、マンション管理組合は当該「占有者」といえるのか、ということが問題になります。
最高裁の下した判決
この「マンションの共用部分の占有者はマンション管理組合といえるのか」という問題について判断した、近時の最高裁判例があります。
事案の概要
マンションの区分所有者である原告は、マンションの共用部分である外壁の亀裂が原因で、自身が所有する専有部分の天井から漏水が起き、部屋が使えなくなったなどとして、マンション管理組合に対し賠償を求めて提訴しました。
原告側は訴訟で、仮にマンション管理組合が工作物責任上の「占有者」といえず、賠償を請求できないとすると、共用部分の占有者は区分所有者全員ということになるため、その方々全員を相手方として請求をせねばならないことになり、「事実上、賠償請求の権利が行使できなくなる」と争っていました。
つまり、マンション管理組合は共用部分の占有者であり、賠償責任を負う、と主張したのです。
これに対し被告であるマンション管理組合側は、管理組合に賠償責任があるとなれば「管理のための資金は枯渇し、必要な修繕工事が困難になる」などとして、管理組合は占有者ではなく賠償責任はないと主張し、請求棄却を求めていました。
下級審の判断
民法の定める工作物責任につき、原審である東京高等裁判所は「管理組合は占有者ではなく、賠償責任は負わない」と判断していました。
その具体的な判断は以下のとおりです。
「一審被告組合（※マンション管理組合）が区分所有者全員との関係において共用部分を管理する責任を負うとしても、このことから直ちに民法７１７条１項本文の「占有者」として、これに基づく損害賠償責任を負うものと解することはできない。
この点について、原判決は、区分所有建物の区分所有者が、区分所有者全員からなる組合を構成する目的には、共用部分の使用によって生じる権利義務関係の処理を組合に一本化することも含まれ、区分所有建物の区分所有者全員からなる管理組合の管理規約に、同組合が共用部分を管理し、その修繕を同組合の負担において行う旨の定めがあるときは、この定めは、区分所有者全員が、同組合に対し、共用部分の保存の瑕疵により第三者が損害を被った場合に発生することになる民法７１７条１項に基づく損害賠償債務について、それを履行する権限を付与するという趣旨を含むものと解するのが相当であると判示する。しかしながら、上記管理規約の定めから当然に、管理組合において、区分所有者全員が負うべき民法７１７条１項に基づく損害賠償債務の履行をする権限を付与され、区分所有者全員との関係で同債務の履行を引き受ける義務を負うことになるものと認めることは困難である。特に、当該債務について、その負担の時期及び負担額が特定していない段階において、管理組合が、同規約に基づいて無条件に上記損害賠償債務について区分所有者全員との関係で債務の履行引受義務を負うものと解することは相当ではないというべきである。また、仮に、管理組合が、同規約に基づき、区分所有者全員との関係において、上記債務の履行を引き受ける義務を負うものであると解したとしても、このことから当然に、管理組合が、民法７１７条１項に基づく損害賠償請求権を有する「他人」に対して、直接に損害賠償支払義務を負い、同債務を履行すべき責任を負うものと解することはできない。
以上のとおりであるから、一審原告は、一審被告組合に対し、民法７１７条１項に基づく損害賠償請求権を有するものとは解されない。」
一審が「管理組合の目的」が「共用部分の使用によって生じる権利義務関係の処理の一本化」にもあることや、管理規約に、「共用部分の管理・修繕を管理組合が負担する」と決めているのが民法７１７条１項に基づく損害賠償債務も管理組合に果たすべきとする趣旨であるとしていたのに対し、原審たる控訴審では、そこまでの解釈はできないとして請求を一蹴したのです。
最高裁の判断
この件につき、最高裁判所の第一小法廷は、令和８年１月２２日判決により、管理組合は特段の事情がない限り、共用部分を管理して損害の発生を防ぐべき地位にあると指摘し、原審の判断を覆し、マンション管理組合が工作物責任にいうところの「占有者」であること、すなわち工作物責任を負う主体であると認めました。
具体的には、
「民法717条1項本文の趣旨は、工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって損害が生じた場合、このように通常有すべき安全性を欠く状態にある工作物を支配管理して上記損害の発生を防止すべき地位にある者に損害賠償責任を負わせることにあると解される。
区分所有法によると、区分所有者は、全員で、区分所有建物等の管理を行うための団体を構成し（3条前段）、区分所有建物の共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決するとされている（18条1項）。これら区分所有法の規定に照らすと、区分所有建物の共用部分については、基本的に、区分所有者の団体がこれを支配管理して通常有すべき安全性を確保していくことが予定されているものというべきである（このことは、区分所有法25条及び26条に管理者の選任及び権限等についての定めがあるからといって、左右されるものではない。）。そうすると、区分所有者の団体は、特段の事情がない限り、区分所有建物の共用部分を支配管理してその設置又は保存の瑕疵による損害の発生を防止すべき地位にあるということができる。
また、区分所有者の団体は、区分所有者からその持分に応じて共用部分の管理のための費用を徴収しているのが通例であるところ（区分所有法19条参照）、共用部分の設置又は保存に瑕疵があることによって損害が生じた場合には、区分所有者の団体の財産からその賠償をすることが、区分所有者の通常の意思に沿い、損害を被った者の保護にも資するものといえる。」
としました。
マンション管理組合の賠償責任を認めることにより、マンション管理組合の財産でその損害を賠償することになるのですが、それは「区分所有者の通常の意思に沿い、損害を受けた人の保護にも資する」とし、民法７１７条の趣旨をも踏まえて、マンション管理組合が「占有者にあたる」と判断したのです。
本判例による影響
上述のとおり、原告はもしマンション管理組合に工作物責任が認められないとすると、共用部分による賠償を求めるには、全ての部屋の区分所有者を相手取る必要があり、それは大規模な集合住宅では、区分所有者の特定も困難で、訴訟を起こすことは事実上不可能であると批判が多くありました。
今回このような判例が出たことで、共用部分の問題による被害者側は、マンション管理組合を相手方として責任を問えばよいことになり、司法による救済を受けやすくなると考えられます。
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